Frederico Alberto Blaauw
Negócio jurídico patológico é negócio doentio, com alto risco para o adquirente do imóvel, a exigir do advogado do comprador atuação preventiva, haja vista o interesse do cliente em uma aquisição sempre firme e boa, a exigir do profissional uma due diligence, no negócio jurídico de base imobiliária.
O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, antes de fechar qualquer negócio, para aquisição de bem imóvel, tenha-se em conta que, mesmo tomando todas as medidas preventivas, anteriores à aquisição, exigindo do vendedor apresentação das certidões cartorárias e forenses, antes do fechamento de qualquer aquisição, certidões essas obtíveis no domicílio do vendedor.
A apresentação de certidões deve preceder a aquisição do imóvel, especialmente aquelas relacionadas à pessoa do proprietário, principalmente registro imobiliário, check list da situação atual do imóvel e de seu titular, para que se possa identificar a existência de apontamentos, que possam pôr em risco a aquisição e inviabilizar o negócio.
Não se deve adquirir imóvel sem apresentação de todas as certidões relacionadas ao proprietário vendedor e ao próprio imóvel, a fim não seja o adquirente surpreendido com o surgimento de algum credor a invalidar a operação de compra.
Com relação ao imóvel, deve-se exigir: a) escritura de compra e venda devidamente registrada; b) comprovante de inscrição do imóvel na Prefeitura Municipal se urbano; c) certidão negativa do IPTU. Quanto ao proprietário vendedor: a) certidão de aquisição do imóvel em nome do atual proprietário; b) certidão negativa de protestos; c) certidão forense do imóvel e do domicilio do proprietário; d) certidão negativa do imposto de renda.
O bem imóvel pode ser objeto de compra e venda, com recebimento do preço em dinheiro (CC, artigo 481) ou mediante troca ou permuta (artigo 533, CC), com ou sem reposição de torna em dinheiro, por um dos contratantes.
Na atualidade, pessoa medianamente sensata não compra imóvel, sem antes examinar e analisar as certidões negativas dos cartórios distribuidor, de registro imobiliário e judiciário.
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Frederico Alberto Blaauw é mestre em Direito Comercial, advogado e consultor de empresas, professor de Direito Empresarial.